Nowo uchwalona przez Sejm RP ustawa o obrocie ziemią już w trakcie konsultacji społecznych wzbudzała wiele emocji i kontrowersji. Przedstawiciele samych wnioskodawców zgłosili przed głosowaniem szereg poprawek. Teraz ustawą zajmie się Senat RP. Ustawa ma wejść w życie 30 kwietnia br., ponieważ 1 maja kończy się 12-letnie moratorium na zakup polskiej ziemi przez cudzoziemców.
Ustawa przewiduje wstrzymanie sprzedaży nieruchomości Zasobu na okres 5 lat. Ma to na celu spełnienie postulatów zgłaszanych przez rolników, którzy chcą mieć równe szanse w dostępie do państwowej ziemi rolnej w Polsce, a w skutek ustawicznego wzrostu cen nieruchomości rolnych nie mają obecnie wystarczających środków na ich zakup. Z tego względu, w tym okresie, podstawowym sposobem zagospodarowania nieruchomości Zasobu powinny być korzystne dla rolników trwałe dzierżawy. Gospodarstwo może być powiększone również poprzez dzierżawę nieruchomości rolnych. Po 3 latach dzierżawy rolnicy uzyskają prawo pierwszeństwa nabycia tych gruntów, co oznacza, że będą mogli je nabyć w przypadku przeznaczenia ich do sprzedaży przez Agencję Nieruchomości Rolnych po cenie oszacowania. Wstrzymanie sprzedaży nie będzie dotyczyć nieruchomości rolnych o powierzchni do 2 ha. oraz innych nieruchomości przeznaczonych np. na cele nierolne jak pod budownictwo mieszkaniowe, centra biznesowo-logistyczne czy składy magazynowe. Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi na wniosek Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, będzie mógł wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości rolnych, jeśli będą za tym przemawiać względy społeczno-gospodarcze (np. wtedy gdy, izba rolnicza albo inne organizacje rolnicze wystąpią o przeprowadzenie przetargu ograniczonego na sprzedaż na rzecz rolników indywidualnych). Rolnicy będą mogli także bez przeszkód powiększać swoje gospodarstwa poprzez nabywanie gruntów na rynku prywatnym.
Sprzedaż ziemi nie dotyczy nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy (30 kwietnia br.) w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu są przeznaczone na cele inne niż rolne. Przepis nie będzie dotyczył też siedlisk rolnych, tj. działek do 0,5 ha, na których stały budynki niewykorzystywane do produkcji rolnej wraz ogródkami przydomowymi. Ustawa ma zapobiec spekulacjom w obrocie ziemią.
Kto będzie mógł kupić ziemie?
Zgodnie z ustawą, nieruchomości rolne oprócz rolników będą mogły kupić również osoby bliskie zbywcy (zstępni m.in. dzieci, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione). Jeśli nabywana nieruchomość wchodzi w skład majątku małżonków, to wystarczy, że jedno z nich będzie rolnikiem indywidualnym. Ponadto nadal będzie możliwe przeniesienie własności nieruchomości rolnej na rzecz osób bliskich np. na rzecz dzieci w drodze umowy darowizny czy też umowy dożywocia. Nabywcą nieruchomości rolnej może być również Skarb Państwa oraz jednostka samorządu terytorialnego, a także inne podmioty za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Mogą być to zatem osoby, które posiadają kwalifikacje rolnicze i dopiero zamierzają utworzyć gospodarstwo rodzinne, a także np. spółki prawa handlowego dające rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. Wreszcie należy zauważyć, że w przypadku kiedy Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych nie wyrazi zgody na nabycie, Agencja na żądanie zbywcy będzie miała obowiązek nabycia nieruchomości rolnej po cenie rynkowej. Zwrócić także należy uwagę, iż obecnie najwięcej transakcji (ok.80%) na rynku prywatnym odbywa się pomiędzy rolnikami indywidualnymi, którzy zgodnie z projektem będą mogli w dalszym ciągu, bez przeszkód, nabywać nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości rolnej lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom będzie możliwe po upływie 10 lat od nabycia nieruchomości. Wcześniej będzie to możliwe za zgodą sądu. Należy również podnieść, że ograniczenia te będą dotyczyć jedynie nieruchomości nabytych po wejściu w życie omawianych regulacji.
Nie przewiduje się znacznego spadku cen nieruchomości rolnych. Problemem jest natomiast stały wzrost cen nieruchomości rolnych (na przestrzeni ponad 20 lat ceny gruntów rolnych wzrosły kilkudziesięciokrotnie-obecnie około 40 tys. zł za 1ha). Tak wysoka cena powoduje, że rolnicy niejednokrotnie nadmiernie się zadłużają ponad możliwości dochodu uzyskiwanego z produkcji rolnej w gospodarstwie.
W myśl przyjętej przez Sejm RP ustawy nabywać ziemię rolną będą mogły też Kościoły i związki wyznaniowe.
Jakie zmiany w kwestiach dziedziczenia nieruchomości rolnych przez osoby bliskie?
Ustawa nie ingeruje w dziedziczenie nieruchomości rolnych. Przewiduje jedynie, że w przypadku, gdy w drodze dziedziczenia właścicielem nieruchomości rolnej zostanie inna osoba niż osoba bliska zbywcy, to wówczas Agencji Nieruchomości Rolnych przysługiwać będzie prawo nabycia tej nieruchomości po cenie odpowiadającej jej wartości rynkowej. Należy wskazać, że będzie to jedynie uprawnienie Agencji, z którego będzie mogła skorzystać w przypadku np. gdy dojdzie do nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych lub nowy właściciel nie będzie dawał rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej na tym gruncie. Zgodnie z ustawą dzieci jako osoby bliskie zbywcy będą mogły nabywać/dziedziczyć nieruchomości rolne bez żadnych ograniczeń, w szczególności bez względu na to gdzie aktualnie zamieszkują, w mieście czy na wsi.
Czy zmiany będą dotyczyły definicji rolnika indywidualnego?
Definicja rolnika indywidualnego określona została w art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Wymóg posiadania kwalifikacji rolniczych oraz osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego o powierzchni użytków rolnych poniżej 300 ha, obowiązuje od dnia jej wejścia w życie, czyli od dnia 16 lipca 2003 r. Natomiast obowiązek 5 - letniego zamieszkiwania w gminie, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa, oraz obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa w tym okresie, jako warunki uznania osoby fizycznej za rolnika indywidualnego, zostały wprowadzone ustawą z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw i obowiązują od dnia 3 grudnia 2011 r.
Jedna z poprawek dotyczyła możliwości nabywanie ziemi rolnikowi, który nie należy do KRUS – w tej kwestii została zmieniona definicja rolnika indywidualnego.
Ustawa wprowadza także upoważnienie dla ministra rolnictwa, które pozwoli poprzez rozporządzenie określić sposób ustalania wysokości czynszu dzierżawnego w zależności od potencjału produkcyjnego przedmiotu dzierżawy, a w szczególności od rodzaju i klasy gruntów, miejsca położenia nieruchomości i wartości budynków. W myśl nowej ustawy, banki, które udzielają kredytów rolniczych będą musiały ponosić większą odpowiedzialność.
Oprac. Redakcja
(Źródło: MRiRW)